Skutki zakazu handlu w niedzielę dla stron umowy najmu w centrach handlowych.

Ustawa o ograniczeniu handlu w niedziele i święta weszła w życie dnia 1.03.2018 r. Do końca br. sklepy mogą być otwarte tylko w dwie niedziele w miesiącu, w 2019 roku – w jedną, a w 2020 roku zakaz ma objąć prawie wszystkie niedziele w roku. Pierwsza niedziela wolna od handlu przypada na 11.03.2018 r. Ustawa uderza zarówno w wynajmujących (np. właścicieli centrów handlowych) jak i najemców, czyli sieci handlowe, gastronomiczne, odzieżowe i inne.

Jakie są skutki prawne ustawy dla obowiązujących umów najmu?

To zależy od ich treści. Jak wiadomo centra handlowe stosują swoje standardy umowne, lecz różnią się one dla poszczególnych obiektów. Najważniejsi gracze na rynku najemców potrafią jednak wynegocjować sobie znaczną część własnych, korzystnych dla siebie zapisów.

Zakładając jednak standardową umowę najmu – czego możemy się spodziewać?

1. Czynsz najmu określony w stosunku miesięcznym (tzw. czynsz podstawowy) nie ulegnie zmianie i pozostanie na tym samym poziomie. Na tym stracą najemcy – mając np. 2 wolne od handlu niedziele prawdopodobnie nie będą w stanie uzyskać takiego obrotu jak dotychczas. Spadnie zatem ich rentowność. Mogą pojawić się problemy z utrzymaniem pracowników – zwłaszcza studentów pracujących w systemie weekendowym.
2. Co z czynszem od obrotu (turnover rent/additonal rent)? Jako że jest określony procentowo – również nie ulegnie zmianie. Ale jak wskazano powyżej – spodziewany jest spadek obrotu. Oprócz tego że traci na tym najemca, to w tym jednak przypadku głównie traci Wynajmujący. Jak bardzo? Zależy od (1) proporcji w relacji czynsz podstawowy do czynsz od obrotu, (2) tego czy w czynszu od obrotu określono granice minimalną (dolny ‘cap’).
3. Jeżeli umowa zawiera klauzulę dni i godzin otwarcia nie odnoszącą się wprost do dni wolnych od pracy według polskiego prawa – taki zapis może wymagać modyfikacji. Ta z pozoru banalna zmiana i potrzeba zawarcia aneksu niewątpliwie stanie się częstokroć podstawą do renegocjacji umowy. W ramach aneksu, wynajmujący będzie próbował przemycić inne korzystne dla siebie zmiany w tym zakresie. Przede wszystkim chodzi tutaj o zmiany godzin otwarcia centrów handlowych, poprzez ich wydłużenie.
4. Spadek ilości dni otwarcia lokalu w skali miesiąca może także powodować zmianę rozkładu ryzyk ubezpieczeniowych dla ubezpieczeń majątkowych i OC. W przypadku dużych sieci albo centrów – pojawia się szansa na próbę renegocjacji stawek polis.
5. Mogą spaść koszty utrzymania centrum handlowego. Jeżeli są one ustalone na zasadzie ‘service charge’ w kwocie liczonej od metra kwadratowego – niewykluczone ze co silniejsi najemcy będą renegocjować stawki. Spodziewać się jednak należy że Wynajmujący będą dążyli do utrzymania stawek na niezmienionym poziomie, zastrzegając możliwość np. przeksięgowania nadwyżki na dodatkowy budżet dla pozycji ‘marketing fee’ albo innych. Może znaleźć zastosowanie klauzula renegocjacji kosztów o ile została wprowadzona do umowy na żądanie najemcy.
6. Renegocjacja umów najmu. Nie podlega wątpliwości iż znaczna część umów najmu będzie renegocjowana. Kto będzie inicjatorem renegocjowania umowy? Zależy od treści umowy i jej poszczególnych zapisów oraz pozycji stron umowy. Niektórzy mali najemcy mogą sobie nie poradzić ze spadkiem obrotów. Trzeba się spodziewać większej elastyczności w czasowych zmianach warunków najmu. Wskutek przewidywanego spadku obrotów najemcy centrów handlowych mogą zacząć wywierać presję na obniżenie stawek czynszu. Warto dodać, że niektóre umowy najmu przewidują wprost klauzule renegocjacyjne na wypadek zmian w zakresie dni wolnych od handlu (wprowadzono je będąc nauczonym dotychczasowymi podobnymi zmianami w innych krajach UE).
7. Klauzula wcześniejszego rozwiązania umowy. O ile najemca wprowadził taką klauzulę – może ona znaleźć zastosowanie w zależności od jej treści.
8. Nadzwyczajna zmiana stosunków. Czy można zażądać sądownie zmiany wysokości czynszu? Artykuł 357¹ kodeksu cywilnego daje prawo żądania zmiany wysokości czynszu w razie nieprzewidywalnej nadzwyczajnej zmiany stosunków pod warunkiem że strony nie przewidywały tej sytuacji i jednej z nich (tu najemcy) groziła by rażąca strata. W mojej ocenie zmiana nie jest na tyle istotna aby dawała podstawy do wystąpienia z takim żądaniem, zwłaszcza gdy strony przewidywały te okoliczności. Ponadto należy zauważyć że przy czynszu od obrotu strata dotyka także wynajmującego.
9. Zmiana Regulaminów. Zmiana dni i godzin otwarcia centrów handlowych najczęściej wymaga zmiany Regulaminu Centrum Handlowego, który z reguły przewiduje postanowienia w tym zakresie.
10. Zmiana rocznych planów (budżetów). Zmiana stawek opłat, spodziewana zmian czynszu od obrotu mogą prowadzić do konieczności zmiany rocznych planów (budżetów) centrów.
11. Zmiana wycen. Centra handlowe przed 2017 roku były budowane, powiększane albo projektowane z myślą o działalności operacyjnej 7 dni w tygodniu. Nowa sytuacja skutkuje koniecznością przekalkulowania inwestycji, a nawet zmiany wyceny centrum handlowego z punktu widzenia transakcji typu M&A. Polski rynek straci na rzecz innych w regionie – głównie czeskiego, węgierskiego i rumuńskiego.
12. Aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste? Raczej nie będzie miała miejsca. Jest ona możliwa bowiem w przypadku znaczącej wartości gruntu, a nie budynku. W przypadku CH zmianie może ulec wycena budynku. To z kolei wpływa na wiele innych aspektów (np. sumę ubezpieczenia, czy też wysokość nowego podatku od obiektów wielkopowierzchniowych).

Warto pamiętać, iż podobne regulacje wprowadziły wcześniej inne europejskie kraje (m.in. Czechy, Węgry, Belgia, Hiszpania). Zachowania rynków można zatem próbować odtworzyć zakładając ich powtarzalność.

Istnieją także dalsze mankamenty prawne wynikające ze standardowych umów najmu które będą konieczne do uwzględnienia w związku z nowelizacją – część z nich pozostawię jednak dla siebie.

Służymy pomocą naszym klientom w ramach pełnej oceny prawnej skutków zmian, a przede wszystkim renegocjowania warunków najmu na skutek wprowadzenia zakazu handlu w niedzielę.