Czy instytucja finansowa (np. bank, faktor, pożyczkodawca) która dała finansowanie zabezpieczone hipoteką na 1 miejscu, przy licytacji nieruchomości może być wyprzedzona przez później powstałą wierzytelność zasądzoną wyrokiem karnym? Od dnia 01.10.2023 r. będzie to możliwe – pokrzywdzony w sprawie karnej (także finansowej, fraudowej) przy podziale sumy ze sprzedaży „prześcignie” wierzyciela hipotecznego. Jakim cudem i jakie pola do nadużyć to stwarza? Quo vadis hipoteko?
Dotychczas wierzyciel hipoteczny będący na 1 miejscu mógł być dość spokojny o środki ze sprzedaży nieruchomości, wyprzedzały go bowiem tylko koszty egzekucyjne i alimenty, od 1.10.2023 wyprzedzą go również należności pokrzywdzonych w sprawach karnych na rzecz których orzeczono obowiązek naprawienia szkody. Ustawodawca znowelizował bowiem art. 1025 § 1 pkt 3 k.p.c. Określa on kolejność, wedle której dzieli się środki z licytacji po sprzedaży nieruchomości dłużnika. Na trzecim miejscu – tuż za kosztami egzekucji oraz należnościami alimentacyjnymi – znajdą się „należności zasądzone na rzecz pokrzywdzonego lub osób wykonujących prawa pokrzywdzonego w postępowaniu karnym”. Ta kategoria wierzycieli została zrównana z należnościami za pracę za okres 3 miesięcy do wysokości najniższego wynagrodzenia za pracę itp. (dość wąska grupa).
Nowelizacja – choć korzystna dla wierzycieli – pokrzywdzonych – powoduje, że premiowani w egzekucji będą tylko wierzyciele dobrze zorientowani i aktywnie działający w sprawach karnych. Oznacza to że znaczenie uzyskają dotychczas często bagatelizowane kwestie oraz pojawiają się nowe ryzyka.
- Z jednej strony, wierzytelności ze spraw karnych będą w postępowaniu egzekucyjnym miały pierwszeństwo przed takimi samymi należnościami zasądzonymi w postępowaniu cywilnym (tu chyba ustawodawca rozminął się w kwestii ciężaru finansowego spraw karnych vs cywilnych). Kluczowy będzie więc wybór odpowiedniej ścieżki dochodzenia należności (np. od członków zarządu w trybie 299 k.s.h., w przypadku oszustw albo ucieczki z majątkiem przez kontrahenta). W zależności od wybranej opcji, tj. drogi cywilnej czy karnej, zaspokojenie może wahać się w skrajnych przypadkach od 0 do nawet 100%.
- Oprócz tego, ważna będzie weryfikacja wysokości szkody przez organy ścigania. Od rozmiaru szkody zależy wprost wysokość zasądzonego obowiązku z tytułu naprawienia szkody. Już na etapie składania zawiadomienia (bądź zgłoszenia się do sprawy) należy zadbać o konkretną analizę sytuacji. Bierność pod tym kątem może oznaczać nawet brak możliwości zaskarżenia wyroku w I instancji, chyba że wysokość szkody ma istotne znaczenie dla ustalenia, czy został w ogóle doszło do czynu zabronionego, czy jest on przestępstwem czy stanowi tzw. recydywę (art. 427 § 3a k.p.k.).
- Znaczenie będzie miało tempo pracy organów ścigania, zwłaszcza czy te zdążą postawić zarzuty i doprowadzić do skutecznego nałożenia obowiązku naprawienia szkody przed podziałem sumy uzyskanej ze sprzedaży egzekucji. Rośnie tym samym rola aktywnego pełnomocnika w sprawach karnych (po stronie pokrzywdzonej).
- Wreszcie, dochodzi do wątpliwej kolizji praw pierwszeństwa. Dość trudno racjonalnie uzasadnić, czemu instytucja finansowa udzielająca finansowania zabezpieczonego hipotecznego, może być zaspokojona po innym wierzycielu który został pokrzywdzony później, np…. udzielając później finansowania niezabezpieczonego. W skrajnym przypadku ta druga może być zaspokojona w całości przed ta pierwszą. Jeśli połączymy to z tym, że wpis hipoteki po wszczęciu egzekucji nie korzysta z prawa pierwszeństwa, to tworzy nam się kolejny labirynt pierwszeństwa – trudny do zrozumienia dla wierzyciela.
Pojawia się również wiele pytań praktycznych, np.:
– Czy w sprawie z art. 300-301 kk wpis hipoteki albo ostrzeżenia przez prokuraturę wpłynie na kolejność zaspokojenia (wszakże hipoteka wpisana po wszczęciu egzekucji nie korzysta z przywileju pierwszeństwa)?
– Czy Komornik kiedykolwiek zaczeka ze sprzedażą / planem podziału / podziałem sumy uzyskanej ze zbycia egzekucji na „pokrzywdzonego-marudera”?
– Jaki dokument będzie wystarczający dla podziału (np. prawomocny wyrok karny)?
– Czy nie tworzy nam się przestrzeń na wątpliwe konstrukcje zwłaszcza przy dużych, wartościowych nieruchomościach?
– Czy przy drogich nieruchomościach nie będzie pokusy szukania przez wierzycieli niezabezpieczonych hipotecznie fraudu za wszelką cenę? Wszakże w grę wejdzie zaspokojenie częstokroć „mieć albo nie mieć”.
Brak szczegółowej regulacji potencjalnych aspektów kolizyjnych tworzy sporą przestrzeń do nadużyć, która może namieszać, zwłaszcza nieświadomych.
Tę i wiele innych zmian np. w Kodeksie Karnym wprowadzonych ustawą z dnia 7 lipca 2022 r. o zmianie ustawy – Kodeks karny oraz niektórych innych ustaw można odnaleźć pod adresem: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20220002600.
Czy w tej sytuacji hipoteka nadal jest zabezpieczeniem tak „twardym” i „rzeczowym” jak kiedyś? Zwłaszcza jak uwzględnimy mnóstwo pułapek czyhających na wierzycieli hipotecznych (np. opróżnione miejsce hipoteczne, możliwość wzruszenia przez syndyka, ryzyko błędnej wyceny, wady prawne, zbycie nieruchomości na rzecz podmiotów wobec których trudno uzyskać tytuł wykonawczy i wiele innych). Obecnie jak widać nawet hipoteka nie daje gwarancji zaspokojenia.
