- Welche Exklusivitätsklauseln können in Mietverträgen enthalten sein?
In den mehrseitigen Mietverträgen für Einzelhandels- und Dienstleistungsflächen in Einkaufszentren findet sich häufig der so genannte "Einzelhandelsmietvertrag". Exklusivitätsklauseln. Solche Klauseln können in beide Richtungen wirken, was de facto davon abhängt, welche Vertragspartei (Vermieter oder Mieter) die Einführung der Klausel ausgehandelt hat:
# Ausschließlichkeitsklausel, ausgehandelt von einem "starken" Mieter (z. B. eine renommierte Drogerie) - sieht in der Regel vor, dass der Vermieter des Lokals nicht ohne vorherige schriftliche Zustimmung des Mieters ein anderes Lokal im Einkaufszentrum an einen anderen Mieter mit gleichem oder ähnlichem Tätigkeitsgegenstand vermieten darf. Vereinfacht ausgedrückt sollte es in dem Einkaufszentrum jedoch nur eine Drogerie geben. Mit einer solchen Klausel wird in der Regel bezweckt, den Wettbewerb einzuschränken und sicherzustellen, dass Kunden, die das Einkaufszentrum besuchen, bestimmte Produkte nur bei dem Mieter kaufen, der die Klausel eingeführt hat. Natürlich sind solche Klauseln in großen Einkaufszentren, z. B. im Bekleidungssektor, nicht zu finden, da es einfach zu viele Geschäfte dieser Art gibt und sie die Grundlage der Zentren bilden. Je weniger verbreitet die Art der Tätigkeit der Geschäfte in einem bestimmten Einkaufszentrum ist, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit einer Ausschließlichkeitsklausel - vor allem in Bereichen wie Lebensmittelgeschäften, Drogerien, Apotheken, Kinos, Wäschereien, Dienstleistungsgeschäften, Sportgeschäften, Bau- und Gartengeschäften.
# Ausschließlichkeitsklausel im Mustervertrag des Vermieters -. die dem Mieter z. B. das Verbot auferlegt, in einem Gebiet in der Nähe des Einkaufszentrums - z. B. in einem Umkreis von 2 km um das Zentrum - eine weitere Verkaufsstelle zu betreiben. In diesem Fall ist es das Ziel des Vermieters, die Popularität des Einkaufszentrums und der Räumlichkeiten selbst zu steigern (es sei daran erinnert, dass ein erheblicher Teil der Mieter eine zweistufige Miete zahlt - einschließlich einer Miete, die "auf den Umsatz" der Räumlichkeiten des Mieters berechnet wird). Mit diesen Bestimmungen versuchen die Einkaufszentren, ihre Beliebtheit langfristig zu sichern.
- Können solche Klauseln gegen das Gesetz verstoßen?
Je nach Sachlage können die genannten Ausschließlichkeitsklauseln als Vereinbarungen zur Beschränkung des Marktzugangs oder als Aufteilungsvereinbarungen ausgelegt werden, die unabhängig von der Höhe des Marktanteils der Investoren verboten sind.
Eine zentrale Frage ist die Vereinbarkeit der Ausschließlichkeitsklausel mit dem Wettbewerbsrecht. Gemäß Artikel 6 des Gesetzes vom 16. Februar 2007 über Wettbewerb und Verbraucherschutz, Jede Vereinbarung zwischen Investoren, die darauf abzielt, den Wettbewerb auf dem relevanten Markt auszuschalten, einzuschränken oder anderweitig zu verfälschen, ist verboten.. Die Einführung einer wettbewerbswidrigen Ausschließlichkeitsklausel besteht darin, den Eintritt anderer Unternehmen in den relevanten Markt zu behindern oder zu verhindern, was wiederum zu einem Preisanstieg führen oder die Auswahl des Verbrauchers an Produkten in einem bestimmten Einkaufszentrum in gewissem Umfang einschränken kann. Es handelt sich insbesondere um Klauseln, die es dem Mieter verbieten, direkt oder indirekt dieselbe oder eine ähnliche Geschäftstätigkeit auszuüben wie das oben genannte Unternehmen im Einkaufszentrum (diese Frage wird in der Entscheidung des Präsidenten des Amtes für Wettbewerb und Verbraucherschutz vom 31.08.2005, Nr. RŁO-28/2005, behandelt).
- Welche Sanktionen können gegen Nutzer der Klauseln verhängt werden?
Ein Unternehmer, der verbotene Ausschließlichkeitsklauseln verwendet, muss mit einer potenziellen finanziellen Haftung rechnen - einerseits gegenüber der OCCP und andererseits gegenüber Dritten (z. B. Mietern, potenziellen Mietern und deren Kunden).
Verstößt ein Gewerbetreibender (auch unbeabsichtigt) gegen ein Verbot des Wettbewerbs- und Verbraucherschutzgesetzes, muss er mit einer Verurteilung durch das OCCP rechnen. eine Strafe von bis zu 10% der Einnahmen, die in dem Geschäftsjahr vor dem Jahr, in dem die Strafe verhängt wird, erzielt wurden. Die Strafen können daher gigantisch sein. Darüber hinaus ist es nach Artikel 8 des genannten Gesetzes verboten, die beherrschende Stellung auf dem relevanten Markt durch einen oder mehrere Unternehmer zu missbrauchen, wodurch das Entstehen oder die Entwicklung von Wettbewerb verhindert wird.
Im Jahr 2014 wurde die Richtlinie 2014/104/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 26. November 2014 über bestimmte Vorschriften zur Geltendmachung von Schadenersatz bei Zuwiderhandlungen gegen das Wettbewerbsrecht der Mitgliedstaaten und der Europäischen Union (die sogenannte Private Enforcement-Richtlinie) verabschiedet, die Vorschriften zur Harmonisierung der Regeln für die Geltendmachung von Schadenersatz bei Verstößen gegen das Verbot wettbewerbswidriger Praktiken in allen EU-Mitgliedstaaten einführt. In Polen wurde die Richtlinie 2014/104/EU durch das Gesetz vom 21. April 2017 über Ansprüche auf Ersatz von Schäden, die durch Verstöße gegen das Wettbewerbsrecht verursacht wurden, umgesetzt. Das vorgenannte Gesetz erleichtert die Geltendmachung von Ansprüchen gegen die Anwendung der Ausschließlichkeitsklausel erheblich - auch durch Dritte und im vorliegenden Fall durch Mieter und Mietinteressenten und sogar deren Kunden. Das Gesetz sieht eine Vermutung vor, dass ein Wettbewerbsverstoß dem Kläger Schaden zufügt - was der Klauselanmelder widerlegen muss. Das Gesetz gibt auch Nichtregierungsorganisationen die Möglichkeit, Klagen zu erheben. Es sieht auch eine Reihe von Erleichterungen für den Kläger vor, unter anderem eine neue Form der Offenlegung von Beweismitteln.
- Wie man die Rechtmäßigkeit von Exklusivitätsklauseln überprüft
Bei der Prüfung der Vereinbarkeit von Exklusivitätsklauseln mit dem Wettbewerbsrecht ist es wichtig, den Standpunkt des Gerichtshofs der Europäischen Union ("EuGH") in der Rechtssache SIA "Maxima Latvija" gegen "Konkurences padome" (das lettische Pendant zum OCCP) zu berücksichtigen (Urteil in der Rechtssache C-345/14 vom 26. November 2015). Die lettische Behörde führte eine kartellrechtliche Prüfung durch, aus der hervorging, dass zwölf Verträge Bestimmungen enthielten, die "Maxima Latvija" das Privileg einräumten, den Einkaufszentren die förmliche Zustimmung zu erteilen, leerstehende Einzelhandelsflächen an die Zielmieter zu vermieten. Diese Tatsache wurde damit begründet, dass die genannte Marke von dem Einkaufszentrum als "Referenzmieter" anerkannt war. In dem genannten Urteil ging es um die Verträge, die zwischen der lettischen Gesellschaft, die die Multifunktionsgeschäfte "Maxima Latvija" betreibt, und den Einkaufszentren geschlossen wurden. Der EuGH hatte die Aufgabe zu prüfen, ob diese Bestimmung allein aufgrund ihrer identischen Natur den Wettbewerb einschränkt oder ob eine spezifische Analyse der unerwünschten Auswirkungen auf den Markt erforderlich ist. Der EuGH wies darauf hin, dass die zu prüfende Vertragsklausel als verbotene Vereinbarung angesehen werden kann, wenn unter Berücksichtigung des rechtlichen und wirtschaftlichen Kontextes spezifische nachteilige Auswirkungen bestehen oder durch das Vorhandensein einer solchen Klausel auf dem relevanten Markt verursacht werden können. Darüber hinaus bedeutet eine Bestimmung, die eine Ausschließlichkeitsklausel enthält, nicht unmittelbar eine Wettbewerbsbeschränkung.. In der Folge vertrat der EuGH die Auffassung, dass die Überwachungsbehörde einen Test durchführen sollte, mit dem sie prüft, ob sich die Wettbewerbsbeschränkung aufgrund solcher Klauseln ausbreitet. Ein wichtiges Kriterium ist auch die Beurteilung, inwieweit die Vereinbarung wirtschaftliche, administrative und rechtliche Hindernisse auf dem Markt schafft. Die Überwachungsbehörde sollte dann prüfen, ob die Klauseln im Rahmen des Mietvertrags zu einer Beschränkung des Zugangs zum relevanten Markt führen, wobei unter anderem die Größe der Verkaufsfläche des Einkaufszentrums, die Anzahl der Betreiber auf dem Markt, das Ausmaß der Kundenpräferenz für bestehende Marken und der Konzentrationsgrad zu berücksichtigen sind. Wenn eine Bewertung der oben genannten Punkte eine verringerte Möglichkeit des Marktzugangs und folglich eine verhältnismäßig geringere Möglichkeit des Wettbewerbs belegen würde, müssten die Punkte untersucht werden, bei denen nachgewiesen werden kann, dass die Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter zur Einführung von Hindernissen auf dem Markt beitragen - unter Berücksichtigung der marktbeherrschenden Stellung und des zeitlichen Bezugs.
Ein Unternehmen, das eine Ausschließlichkeitsklausel anwendet, sollte deren Geltungsbereich genau festlegen, da eine zu allgemein gehaltene Klausel dazu führen kann, dass beispielsweise einem potenziellen Mieter die Möglichkeit genommen wird, einen Mietvertrag in einem bestimmten Einkaufszentrum abzuschließen, obwohl er aufgrund der unterschiedlichen Art seiner Geschäftstätigkeit theoretisch nicht mit dem derzeitigen Mieter konkurriert (Beispiel: ein Supermarkt, der auch Backwaren verkauft, verlangt eine Klausel, die die Möglichkeit ausschließt, in dem Zentrum eine Bäckerei zu betreiben, da sich die Tätigkeitsbereiche teilweise überschneiden).
Sowohl der Vermieter als auch der Mieter müssen bei der Vereinbarung einer Ausschließlichkeitsklausel die Marktlage und die unerwünschten Auswirkungen, die sich daraus ergeben können, berücksichtigen. Ob eine Ausschließlichkeitsklausel im Einzelfall gegen das Wettbewerbsrecht verstößt, kann nur anhand des Marktkontextes beurteilt werden.
Jedes Unternehmen, das eine Ausschließlichkeitsklausel verwendet, sollte eine professionelle rechtliche Überprüfung der verwendeten Bestimmungen vornehmen, um das Risiko einer Haftung zu vermeiden.
- Wer sollte sich vor allem vor Exklusivitätsklauseln hüten?
Große Betreiber. Auf der Seite der Investoren/Finanzierer/Eigentümer von Einkaufszentren - Unternehmen mit jeweils mehreren Dutzend Zentren. Auf der Mieterseite (Einzelhandelsketten) - Unternehmen mit einem bedeutenden Marktanteil (20% aufwärts) - insbesondere jene Mieter, die in fast jedem neu eröffneten Einkaufszentrum zu finden sind.
- Gelten Exklusivitätsklauseln nur für Einkaufszentren?
Aufgrund der Art des Geschäfts und der Konzentration ist dies jedoch die Branche, in der sie die größten Risiken darstellen. Etwas geringer sind die Auswirkungen in der Branche für Lagerflächen und noch geringer in der Branche für gewerbliche Büroflächen.
- Zusammenfassung
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Bewertung von Exklusivitätsklauseln in Mietverträgen immer von Fall zu Fall und unter Berücksichtigung des breiten Kontextes ihrer Anwendung erfolgen muss. Die Rechtsprechung des OCCP und des EuGH bietet einige Anhaltspunkte für die Beurteilung der Vereinbarkeit solcher Vereinbarungen mit dem Wettbewerbsrecht.
