Klauzule wyłączności w umowach najmu

  1. Jakie klauzule wyłączności można spotkać w umowach najmu

W wielostronicowych umowach najmu lokali handlowo-usługowych w centrach handlowych często można spotkać tzw. klauzule wyłączności. Tego typu klauzule mogą działać w dwie strony co zależy de facto od tego która strona umowy (wynajmujący czy najemcy) wynegocjowała wprowadzenie klauzuli:

# Klauzula wyłączności wynegocjowana przez ‘silnego’ najemcę (np. renomowaną drogerię) – przewiduje najczęściej, iż wynajmujący lokal nie może bez uprzedniej pisemnej zgody najemcy wynająć w danym centrum handlowym innego lokalu innemu najemcy, o tożsamym albo zbliżonym przedmiocie działalności. Upraszczając: w centrum handlowym ma być tylko jednak drogeria. Intencją takiego zapisu jest najczęściej ograniczenie konkurencji i doprowadzenie do tego aby odwiedzający centrum handlowe klienci kupowali określone produkty tylko u tego najemcy który wprowadził klauzulę. Oczywiście tego typu klauzule nie są spotykane w dużych centrach handlowych np. w branży odzieżowej – bowiem sklepów najemców o takim profilu działalności jest po prostu za dużo i są one fundamentem tych centrów. Im mniej powszechny w danym centrum rodzaj działalności lokalu – tym większa szansa na klauzulę wyłączności – spotykaną zwłaszcza w takich dziedzinach jak: markety spożywcze, drogerie, apteki, kina, pralnie, punkty usługowe, sklepy sportowe, sklepy z artykułami budowlanymi/ogrodniczymi.

# Klauzula wyłączności wprowadzona we wzorcu umownym wynajmującego – który narzuca najemcy np. zakaz prowadzenia innej placówki w terytorium bliskim położenia centrum handlowego – np. w promieniu 2 kilometrów od centrum. W tym wypadku wynajmującemu chodzi aby zwiększać popularność centrum handlowego, jak i samego lokalu (przypomnijmy że znaczna część najemców płaci czynsz dwustopniowy – zawierający także czynsz liczony ‘od obrotu’ danego lokalu najemcy). Tymi zapisami centra próbują zagwarantować sobie popularność w długim horyzoncie czasowym.

  1. Czy takie klauzule mogą naruszać prawo

W zależności od konkretnej sytuacji, powyższe klauzule wyłączności mogą zostać zinterpretowane jako porozumienia ograniczające dostęp do rynku, albo porozumienia podziałowe, które są zabronione nie zważając na wielkość udziału inwestorów na rynku.

Kluczową kwestią jest zgodność klauzuli wyłączności z przepisami prawa ochrony konkurencji. Na podstawie art. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów, zakazane są wszelkie porozumienia pomiędzy inwestorami, które miałyby dążyć do wyeliminowania, ograniczenia lub naruszenia w inny sposób konkurencji na rynku właściwym. Wprowadzenie antykonkurencyjnej klauzuli wyłączności polega na utrudnieniu, lub uniemożliwieniu wejścia innym firmom na rynek właściwy, co z kolei może doprowadzić do wzrostu cen, bądź w pewnym stopniu ograniczy konsumentowi wybór produktów w danym centrum handlowym. Chodzi zwłaszcza o takie klauzule, które zakazują najemcy podejmowania aktywności gospodarczej takiej samej lub podobnej, która praktykowana była przez powyższy podmiot w galerii handlowej w sposób bezpośredni, bądź pośredni (tą kwestię porusza decyzja Prezesa UOKiK z 31.08.2005 r., nr RŁO-28/2005).

  1. Jakie sankcje mogą spotkać stosujących klauzule

Przedsiębiorca stosujący niedozwolone klauzule wyłączności musi liczyć się z potencjalną odpowiedzialnością finansową – z jednej strony wobec UOKiK, a z drugiej strony wobec osób trzecich (np. najemców, potencjalnych najemców i ich klientów).

W przypadku, jeżeli przedsiębiorca naruszy zakaz wynikający z ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów (nawet nieu