Lokal zastępczy przysługuje osobom, które korzystają z lokalu bez zgody gminy, ale mają pośredni tytuł do lokalu.
W dniu 15 listopada br. Sąd Najwyższy po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej zagadnienia prawnego w sprawie o sygn. III CZP 49/18, podjął uchwałę następującej treści:
Osoba korzystająca z lokalu mieszkalnego na podstawie umowy użyczenia, zawartej z najemcą lokalu bez zgody wynajmującego wymaganej w art. 6882 k.c., jest lokatorem w rozumieniu art. 2 ust 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (jedn. tekst: Dz.U. z 2018 r., poz. 1234 ze zm.).
Sąd Najwyższy podkreślił, że w orzecznictwie Sądu Najwyższego pojęcie „lokator” na gruncie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów jest rozumiane bardzo szeroko.
Podkreślił, że ustawa ma charakter przede wszystkim ochronny, realizujący obowiązki socjalne państwa względem obywateli. Przejawem tego jest zapobieganie bezdomności. Stąd też uprawnienia do lokalu socjalnego w zasadzie przyznawane są w każdym wypadku, kiedy osoba zajmująca lokal i podlegająca eksmisji nie zajęła tego lokalu samowolnie. Kierunek wykładni jest taki, że jeżeli osoba, która zajmuje lokal ma jakikolwiek tytuł prawny do lokalu, jest uważana za lokatora – niezależnie czy jest to tytuł bezpośrednio pochodzący z prawa własności, czy jest to prawo pośrednie, czyli pochodzące od najemcy tego lokalu.
Zgodnie z art. 6882 k.c. bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Sąd Najwyższy zaznaczył, że brak wskazanej zgody nie oznacza nieważności ani bezskuteczności czynności, ponieważ w takim przypadku sankcją przewidzianą dla wynajmującego (osoby która zawarła umowę dającą tytuł pośredni do lokalu) jest możliwość wypowiedzenia umowy podstawowej.
Sąd Najwyższy wskazał, że to rozstrzygnięcie zapewnia większą elastyczność i umożliwia właścicielowi podjęcie decyzji, czy rozwiązać umowę czy też nie; nie ma tutaj automatyzmu. To rozwiązanie należy uznać za lepsze, bardziej dostosowane do celu ustawy, gdyż zapewnia ochronę wynajmującemu, a z drugiej strony chroni osoby, które zajmują lokal.
