Die Auswirkungen des Sonntagsverkaufsverbots auf die Vertragsparteien eines Einkaufszentrums.

Das Gesetz zur Einschränkung des Handels an Sonn- und Feiertagen ist am 1.03.2018 in Kraft getreten. Bis Ende dieses Jahres dürfen die Geschäfte nur an zwei Sonntagen im Monat geöffnet sein, 2019 an einem und 2020 soll das Verbot fast alle Sonntage des Jahres umfassen. Der erste verkaufsoffene Sonntag ist der 11.03.2018. Das Gesetz trifft sowohl Vermieter (z. B. Eigentümer von Einkaufszentren) als auch Mieter, d. h. Einzelhandels-, Gastronomie-, Bekleidungs- und andere Ketten.

Welche rechtlichen Auswirkungen hat das Gesetz auf bestehende Mietverträge?

Das hängt von ihrem Inhalt ab. Bekanntlich wenden Einkaufszentren ihre eigenen Vertragsstandards an, die jedoch von Objekt zu Objekt unterschiedlich sind. Die wichtigsten Akteure auf dem Mietermarkt sind jedoch in der Lage, einen großen Teil ihrer eigenen günstigen Bestimmungen auszuhandeln.

Doch was können wir erwarten, wenn wir von einem Standardvertrag ausgehen?

1. Miete auf monatlicher Basis festgelegt (die sogenannte Grundmiete) wird sich nicht ändern und wird auf demselben Niveau bleiben. In diesem verlieren die Mieter - Mit z.B. 2 handelsfreien Sonntagen werden sie wahrscheinlich nicht mehr den gleichen Umsatz wie bisher erzielen können. Ihre Rentabilität wird daher sinken. Es könnte Probleme geben, das Personal zu halten - insbesondere Studenten, die am Wochenende arbeiten.
2. Was ist mit Umsatzmiete (Umsatzmiete/Nebenkostenmiete)? Da er als Prozentsatz definiert ist, wird er sich auch nicht ändern. Aber wie oben angedeutet - ein Umsatzrückgang ist zu erwarten. Abgesehen davon, dass der Mieter den Kürzeren zieht, sind in diesem Fall jedoch vor allem Verliert Vermieter. Wie hoch? Hängt davon ab, (1) wie hoch das Verhältnis zwischen Grundmiete und Umsatzmiete ist, (2) ob in der Umsatzmiete eine Mindestgrenze (untere "Obergrenze") festgelegt ist.
3. Wenn der Vertrag Folgendes enthält eine Klausel über Öffnungstage und -zeiten die sich nicht ausdrücklich auf die Feiertage nach polnischem Recht beziehen - eine solche Bestimmung möglicherweise geändert werden muss. Diese scheinbar triviale Änderung und die Notwendigkeit, ein Addendum abzuschließen, werden zweifellos häufig vorkommen Gründe für eine Neuaushandlung des Abkommens. Im Rahmen des Nachtrags wird der Vermieter versuchen, weitere für ihn vorteilhafte Änderungen in diesem Bereich einzuschmuggeln. Vor allem Änderungen der Öffnungszeiten von Einkaufszentrenindem sie erweitert werden.
4. Eine Verringerung der Anzahl der monatlichen Öffnungstage kann ebenfalls zu einer Veränderung der Verteilung der Versicherungsrisiken für Sach- und Haftpflichtversicherungen. Im Falle großer Netze oder Zentren - scheint es die Möglichkeit zu versuchen, die Zinssätze neu auszuhandeln.
5. Instandhaltungskosten für Einkaufszentren können sinken. Wenn diese auf der Grundlage einer "Servicegebühr" pro Quadratmeter festgesetzt werden, ist es nicht unwahrscheinlich, dass die stärkeren Mieter nachverhandeln werden. Es ist jedoch zu erwarten, dass die Vermieter versuchen werden, die Sätze unverändert zu lassen und sich die Möglichkeit vorbehalten, etwaige Überschüsse in ein zusätzliches Budget für "Marketinggebühren" oder andere Posten umzuwidmen. Eine Klausel zur Neuverhandlung der Kosten kann Anwendung finden, sofern sie auf Wunsch des Mieters in den Mietvertrag aufgenommen wurde.
6. Neuverhandlung von Mietverträgen. Es ist klar, dass ein erheblicher Teil der Mietverträge neu verhandelt werden wird. Wer wird die Neuverhandlung des Vertrags in die Wege leiten? Das hängt vom Inhalt des Vertrags und seinen einzelnen Bestimmungen sowie von der Position der Vertragsparteien ab. Einige Kleinmieter sind möglicherweise nicht in der Lage, sinkende Umsätze zu verkraften. Man sollte mehr Flexibilität bei vorübergehenden Änderungen der Mietbedingungen erwarten. Infolge des zu erwartenden Umsatzrückgangs könnten die Mieter von Einkaufszentren beginnen, Druck auf die Mieten auszuüben. Es sollte hinzugefügt werden, dass einige Mietverträge ausdrücklich Neuverhandlungsklauseln für den Fall vorsehen, dass sich die Betriebsferien ändern (nachdem man aus ähnlichen Änderungen in anderen EU-Ländern gelernt hat).
7. Klausel zur vorzeitigen Beendigung. Sofern der Mieter eine solche Klausel eingeführt hat, kann sie - je nach ihrem Inhalt - anwendbar sein.
8. Außergewöhnliche Änderung der Verhältnisse. Kann eine Änderung der Miete gerichtlich beantragt werden? Artikel 357¹ des Bürgerlichen Gesetzbuchs gibt das Recht, eine Änderung der Miete im Falle einer unvorhersehbaren außergewöhnlichen Veränderung der Verhältnisse zu verlangen, sofern die Parteien diese Situation nicht vorhergesehen haben und einer von ihnen (hier dem Mieter) ein grober Schaden droht. Meines Erachtens ist die Änderung nicht so erheblich, dass sie ein solches Verlangen rechtfertigt, insbesondere wenn die Parteien die Umstände vorausgesehen haben. Außerdem ist zu beachten, dass bei der Umsatzmiete der Verlust auch den Vermieter trifft.
9. Änderung der Geschäftsordnung. Die Änderung der Öffnungstage und -zeiten von Einkaufszentren erfordert in den meisten Fällen eine Änderung der Vorschriften für Einkaufszentren, die in der Regel entsprechende Bestimmungen vorsehen.
10. Überarbeitung der Jahrespläne (Budgets). Veränderte Gebührensätze, erwartete Änderungen der Umsatzmieten können dazu führen, dass die Jahrespläne (Budgets) der Zentren geändert werden müssen.
11. Veränderung der Wertansätze. Vor 2017 wurden Einkaufszentren entweder mit Blick auf einen 7-Tage-pro-Woche-Betrieb gebaut, vergrößert oder konzipiert. Die neue Situation führt dazu, dass Investitionen neu kalkuliert werden müssen und sogar die Bewertung des Einkaufszentrums im Hinblick auf M&A-Transaktionen geändert werden muss. Der polnische Markt wird gegenüber anderen Märkten in der Region - vor allem dem tschechischen, ungarischen und rumänischen - ins Hintertreffen geraten.
12. Aktualisierung der Gebühr für den ewigen Nießbrauch? Es ist unwahrscheinlich, dass dies geschieht. Das liegt daran, dass es möglich ist, wenn der Wert des Grundstücks, nicht des Gebäudes, erheblich ist. Im Falle der CH kann sich der Wert des Gebäudes ändern. Dies wirkt sich wiederum auf viele andere Aspekte aus (z. B. die Versicherungssumme oder die Höhe der neuen Steuer auf große Gebäude).

Es sei daran erinnert, dass andere europäische Länder (z. B. die Tschechische Republik, Ungarn, Belgien und Spanien) bereits ähnliche Regelungen eingeführt haben. Man kann also versuchen, das Verhalten der Märkte zu reproduzieren, indem man von einer Wiederholung ausgeht.

Darüber hinaus gibt es weitere rechtliche Unzulänglichkeiten, die sich aus den Standardmietverträgen ergeben und die im Zusammenhang mit der Novellierung angegangen werden müssen - aber einige davon werde ich mir selbst überlassen.

Wir können unsere Kunden bei einer umfassenden rechtlichen Bewertung der Auswirkungen der Änderungen und insbesondere bei der Neuverhandlung der Mietbedingungen infolge des Sonntagsverkaufsverbots unterstützen.