Ab 1.10.2023 geschädigter Hypothekengläubiger bei Versteigerung einer Immobilie

Kann ein Finanzinstitut (z.B. Bank, Factor, Kreditgeber), das zunächst eine durch eine Hypothek gesicherte Finanzierung gewährt hat, bei der Versteigerung der Immobilie durch eine später entstandene Forderung, die durch ein Strafurteil entschieden wurde, überholt werden? Ab dem 01.10.2023 ist dies möglich - das Opfer in einem Strafverfahren (auch Finanz-, Betrugsverfahren) wird den Hypothekengläubiger bei der Verteilung des Versteigerungserlöses "überholen". Wie und welche Missbrauchsmöglichkeiten ergeben sich daraus? Quo vadis Hypothek?

Konnte der Grundpfandgläubiger bisher auf den Erlös aus dem Verkauf der Immobilie vertrauen, da er nur mit Vollstreckungskosten und Unterhalt belastet wurde, so wird er ab dem 1.10.2023 auch mit den Forderungen von Opfern in Strafsachen belastet, zu deren Gunsten eine Wiedergutmachungspflicht angeordnet wurde. Denn der Gesetzgeber hat Artikel 1025 § 1.3 der Zivilprozessordnung geändert. Er legt fest, in welcher Reihenfolge die Mittel aus der Versteigerung nach dem Verkauf des Vermögens des Schuldners verteilt werden. An dritter Stelle - gleich hinter den Vollstreckungskosten und den Unterhaltsforderungen - stehen die "Forderungen, die dem Geschädigten oder den Personen, die die Rechte des Geschädigten in einem Strafverfahren wahrnehmen, zuerkannt wurden". Diese Kategorie von Gläubigern wurde mit Forderungen für Arbeit für einen Zeitraum von 3 Monaten bis zum Mindestlohn usw. gleichgesetzt. (eine ziemlich enge Gruppe).

Die Änderung - obwohl sie für die Gläubiger - die Opfer - von Vorteil ist - bedeutet, dass nur Gläubiger, die in Strafsachen gut informiert und aktiv sind, bei der Vollstreckung begünstigt werden. Dies bedeutet, dass bisher oft vernachlässigte Themen an Bedeutung gewinnen und neue Risiken entstehen.

• Einerseits werden Forderungen aus Strafsachen im Vollstreckungsverfahren Vorrang vor denselben Forderungen haben, die in Zivilverfahren zugesprochen werden (hier ist der Gesetzgeber meines Erachtens hinsichtlich der finanziellen Belastung von Straf- und Zivilsachen auseinandergegangen). Die entscheidende Frage wird daher sein Auswahl eines geeigneten Wiederherstellungspfads (z.B. von den Vorstandsmitgliedern nach Verfahren 299 des Handelsgesetzbuchs, bei Betrug oder Unterschlagung durch eine Gegenpartei). Je nach gewählter Option, d.h. dem zivil- oder strafrechtlichen Weg, kann die Entschädigung zwischen 0 und in Extremfällen sogar 100% betragen.
• Darüber hinaus wird es wichtig sein, dass Überprüfung der Höhe des Schadens durch die Strafverfolgungsbehörden. Das Ausmaß des Schadens bestimmt unmittelbar die Höhe der angeordneten Entschädigungspflicht. Eine konkrete Analyse der Situation sollte bereits bei der Einreichung der Anmeldung (bzw. beim Erscheinen) gewährleistet sein. Untätigkeit in dieser Hinsicht kann sogar bedeuten, dass gegen ein erstinstanzliches Urteil kein Rechtsmittel eingelegt werden kann, es sei denn, die Höhe des Schadens ist von erheblicher Bedeutung für die Feststellung, ob die Straftat überhaupt begangen wurde, ob es sich um ein Verbrechen handelt oder ob ein sogenannter Rückfall vorliegt (Artikel 427 § 3a der Strafprozessordnung).
• Die Bedeutung wird sein das Tempo der StrafverfolgungsarbeitInsbesondere, ob es ihnen gelingt, Anklage zu erheben und eine wirksame Wiedergutmachungsverpflichtung aufzuerlegen, bevor der Erlös aus dem Verkauf der Zwangsvollstreckung ausgezahlt wird. Die Rolle eines aktiven Anwalts in Strafsachen (auf Seiten des Opfers) nimmt also zu.
• Schließlich gibt es noch die fragwürdige Konflikt von Prioritätsrechten. Es ist ziemlich schwierig, rational zu begründen, warum ein Finanzinstitut, das eine hypothekarisch gesicherte Finanzierung bereitstellt, befriedigt werden kann, nachdem ein anderer Gläubiger, der später geschädigt wurde, z.B...... der später eine unbesicherte Finanzierung bereitstellt. Im Extremfall kann der letztere vor dem ersteren vollständig befriedigt werden. Kombiniert man dies mit der Tatsache, dass die Eintragung einer Hypothek nach dem Beginn der Zwangsvollstreckung keinen Vorrang genießt, entsteht ein weiteres - für den Gläubiger schwer durchschaubares - Labyrinth der Priorität.

Es stellen sich auch viele praktische Fragen, wie zum Beispiel:

- Hat die Eintragung einer Hypothek oder eine Verwarnung durch die Staatsanwaltschaft in einem Fall nach Artikel 300-301 ZGB Auswirkungen auf die Reihenfolge der Befriedigung (eine nach Beginn der Vollstreckung eingetragene Hypothek genießt nämlich kein Vorrecht)?

- Wird der Gerichtsvollzieher jemals darauf warten, dass die "geschädigte Partei" den aus dem Verkauf der Zwangsvollstreckung erzielten Betrag verkauft / aufzuteilen / zu verteilen gedenkt?

- Welches Dokument reicht für die Aufteilung aus (z. B. eine rechtskräftige strafrechtliche Verurteilung)?

- Schaffen wir nicht gerade bei großen, wertvollen Grundstücken Raum für fragwürdige Konstruktionen?

- Werden ungesicherte Hypothekengläubiger bei teuren Immobilien nicht in Versuchung geraten, um jeden Preis Betrug zu begehen? Schließlich wird die Befriedigung des häufigen "Haben oder Nichthaben" ins Spiel kommen.

Das Fehlen einer detaillierten Regelung potenzieller kollisionsrechtlicher Aspekte schafft erheblichen Spielraum für Missbrauch, der vor allem Uninformierte verwirren kann.

Diese und viele andere Änderungen, z.B. am Strafgesetzbuch, die durch das Gesetz vom 7. Juli 2022 zur Änderung des Gesetzes - Strafgesetzbuch und einiger anderer Gesetze eingeführt wurden, finden Sie unter: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20220002600.

Ist die Hypothek in dieser Situation noch eine so "harte" und "dingliche" Sicherheit, wie sie einmal war? Vor allem, wenn man die unzähligen Fallstricke bedenkt, die auf Hypothekengläubiger lauern (z. B. leerer Hypothekenraum, die Möglichkeit der Zwangsverwaltung, das Risiko einer fehlerhaften Bewertung, Rechtsmängel, Verkauf von Immobilien an Unternehmen, gegen die ein Vollstreckungstitel nur schwer zu erlangen ist, und viele andere). Wie man sieht, garantiert derzeit nicht einmal eine Hypothek eine Befriedigung.